最后更新2021年7月30日
杰夫·威金斯(Jeff Wiggins)绘图

投资如同生活:不入虎穴,焉得虎子。

如果你打算买房,你的决定可能有很好的理由。也许你也觉得拥有自己的房子是美国梦的关键部分。但在购买房地产时,你也需要考虑财务问题。

从一个角度来看,房子是一种投资,也许是你做过的最大的单一投资。就像某些其他投资一样,房地产有可能在几年之后升值,这样你就可以以高于你支付的价格出售它。它也可能会贬值,有时会大幅贬值。如果你需要在房地产价格下跌时出售,你可能不得不接受一个比你想要的更低的价格,甚至比你买房子时支付的价格更低。

但不像投资股票或共同基金(你购买股票或共同基金是为了实现你的财务目标),大多数人认为拥有一套房子本身就是一种目的。

购买理由

买房有强烈的情感原因,也有可能更强大的财务原因。拥有可以让你感到踏实,成为社区的一份子。它可以提供一种成就感和一个建立家庭传统的地方。通常情况下,你拥有的空间比租金相同的出租单元要大。拥有可以帮你省钱。

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大多数人认为拥有一所房子本身就是目的。

这是因为你可以扣除现有100万美元抵押贷款的利息,以及2020年及以后发放的高达75万美元抵押贷款的利息。当你提交联邦所得税申报单时,在你的主要住房和第二居所。你还可以从你支付给州和地方政府的税款中扣除高达1万美元。这些减免有可能减少你的税收,特别是在你买房后的头几年,当你的大部分抵押贷款支付利息。

尽管买房是一种可行的选择,但租房还是有实际的理由的。
说明:杰夫•威金斯

原因租

另一方面,出于实际和经济原因,你可能会决定租房而不是买房。例如,如果你是一个人,准备首付,管理抵押贷款、税收、保险和维护费用,可能会给你的预算带来很大压力。把你所有的资产都绑在家里有严重的缺点。除此之外,它限制了你投入足够的资金来实现对你来说很重要的其他目标的能力。

租房的另一个原因是一份让你经常搬家的工作。当你转行或换工作时,推销并不总是容易的。虽然你的雇主可能会帮你分担卖掉一套房子再买一套房子的费用,但你不能指望它。购买过程中最昂贵的部分是一次性的预付费用。

家庭的礼物

如果你的父母或祖父母愿意并能够帮助你买房,他们每个人都可以在2020年给你一份高达1.5万美元的免税礼物。如果你结婚了,他们可以给你的配偶同样的钱。在这种情况下,及时的礼物可能比未来的遗产更有意义。

不过,要小心。超过年度免税限额的赠与,可以对赠与人征税。如果贷款人不收取任何利息,或者不收取足够的利息,家庭成员的贷款就会获得估算利息。这意味着他或她必须为利息支付所得税,而通常情况下即使你没有支付利息也会支付。一个例外是,父母的贷款使没有投资收入的孩子能够买房子。

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购买是如何工作的

买房通常有三个不同的阶段:积累首期付款、寻找抵押贷款和通过偿还抵押贷款来建立你的资产。

  1. 一般来说,你需要至少10%的首付,有时甚至高达20%的首付,以现金形式支付。但你可以调查一些联邦和州的项目,比如联邦住房管理局(FHA)或退伍军人事务部(VA)运营的项目,它们只需要较少的首付,有时甚至不需要首付。你的律师或房地产经纪人应该能够告诉你有关特殊项目的情况。你也可以在网上做一些研究,从美国住房和城市发展部的网站开始,网址是hud.gov

  2. 检查你的信用报告,以确保没有负面信息,可能会使借贷困难。每个人每年都可以从三大信用报告机构中免费获得一份信用报告。要查看你的报告,请进入annualcreditreport.com然后按照说明去做。一次只要求一份报告,4个月后再回到站点访问来自不同机构的报告可能是个好主意。这样,在你找房子的时候,你就会知道你的信用记录上是否出现了不好的东西,你也会有时间去解决它。购买你的信用评分也是有意义的。然而,你应该检查潜在的贷款人,找出他们在做家庭贷款决定时使用的信用评分,因为不同的提供者的评分往往是不同的。

  3. 当你有足够的首付时,你就可以开始找房子和抵押贷款了。抵押贷款是一种长期贷款,为你买房提供资金。你要偿还贷款,通常按月分期偿还,期限为10到30年。

  4. 当你安排好抵押贷款并买了房子后,通过偿还抵押贷款,你逐渐建立了自己的资产或所有权。在大多数情况下,你每月的支付还将包括足够的房产税和房产保险。事实上,您可能会遇到缩写PITI来描述您的支付,代表本金、利息、税收和保险。

尝试不同的支付条款,看看用这个还清抵押贷款需要多长时间早期的决定性的计算器

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为首付投资

如果你打算买你的第一套房子,你必须决定如何投资你期望用来支付首付的钱。

时间是一个主要的考虑因素。你计划购买的越早,你可能愿意承担的风险就越小。如果投资价格突然下跌,你可能不想被迫出售投资产品,或者冒着推迟投资计划的风险。另一方面,价格越稳定的投资,你赚的就越少。

一种方法是将你积累的资金进行分割,将一部分投资于共同基金和股票,剩余部分投资于更保守的计息投资,如存单(CDs)或美国国库券,你可以在到期时展期,直到你计划购买时为止。

你也可以为股权投资设定目标,无论是价格收益还是总回报,如果投资达到这个水平就卖出。这是一种不同于买入并持有的投资方式,但它可以帮助你建立你的首付。例如,如果你买了一只价格上涨15%的股票,你可以卖掉它,把本金再投资到另一只股票上,然后把利润存入定期存单或其他稳定价值账户。

如果你被拒绝了怎么办?

在评估你的抵押贷款申请时,贷款人考虑你的年龄、种族、性别、婚姻状况或宗教信仰是非法的。如果你认为自己受到了歧视,那就采取行动。向美国住房和城市发展部投诉,向贷款人提供的相关政府机构举报违规行为,或向你的州总检察长办公室核实债权人是否违反了州法律。

如果你被拒绝了,问为什么。贷款人应该告诉你它用来检查你的信用记录的信用评分和信用报告,你应该要求提供这两份的副本。他们应该是免费的,因为你被拒绝了。如果有任何明显的错误,请按照报告上的说明进行更正,并根据您的要求进行检查。如果负面信息是正确的,并且你的信用记录有缺陷,至少你会知道可能阻碍你申请的因素,并开始加强你的信用凭证。

有时,向已经有关系的银行或信用社申请会更好。你也可以和专门寻找有兴趣的贷款人的抵押经纪人一起工作。但是要非常小心。这些经纪人可能会通过引导你去找肆无忌惮的贷款人而获利。你也可以考虑与愿意为购买提供资金的卖家达成私人协议——尽管你不希望在没有你信任的房地产律师的建议下这样做。

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