最后更新2021年8月25日
克里斯蒂·卡什举例说明

无论你是需要更大的空间,还是准备把房子缩小到更容易管理的地方,还是准备搬到一个新的地方,你都应该为卖掉房子带来的情感和财务上的影响做好准备。

销售成本

在大多数情况下,出售房地产会产生巨大的成本,这会减少你在出售中实现的金额。如果你像许多卖家一样使用房地产经纪人,你将在销售价格上支付佣金。费率因地理位置和经济状况而异,因此您需要联系您所在地区的许多经纪人,以确保您没有支付过高的费用。根据销售合同的条款,您可能还负责某些结算成本。关于由谁支付特定费用,例如白蚁检查或产权搜索,没有一致的规定。

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关于谁来支付具体费用并没有统一的规则。

一旦你决定卖掉房子,你可以更灵活地处理你的房子。有两种学派。有人说,一处房产外观越好,对买家的吸引力就越大。因此,一些新的油漆和一次全面的修补可能会带来更快的销售和更高的价格。相反的观点是,大多数买家都会对自己想要的房子外观有自己的想法,因此,除了确保房子干净整洁之外,任何事情都是不值得的。

但是,如果有重大问题,比如屋顶不好或炉子老化,你可能需要支付维修费用或在谈判最终合同时降低销售价格。很难说你会走在前面。

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计算资本收益

当你出售你拥有了很长一段时间的房子或在房价上涨期间,你可能会获得资本收益。在其他情况下,你可能会有资本损失。你可以通过以下几个步骤计算收益或损失:

  1. 你确定销售价格,然后减去出售房产的费用。结果是调整后的销售价格或实现的金额。
  2. 你计算你的总基数,也叫你的成本基数。这包括您最初为物业支付的金额,加上费用和关闭成本,以及您在建筑、翻新、改进或维修上的支出。合格的改进清单非常长,其中包括内部和外部升级、添置、供暖和管道系统、景观美化和围栏。您可以在美国国税局523号出版物“出售您的房屋”中找到详细信息和其他有价值的信息。在某些情况下,可能需要通过计算某些税收抵免、保险结算或其他付款来降低或调整基准。
  3. 然后,您从调整后的销售价格中减去调整后的总基数,即可得出您的资本收益或资本损失。如果交易产生收益,您必须确定该收益是否应纳税。
如果您在1997年之前售出了一套或多套住房,但自1997年以来没有售出,则您可能需要对总基准进行调整。

不过,您应该知道,如果您在1997年之前售出一套或多套住房,但自1997年以来没有售出,您可能需要对总基准进行调整。在此日期之前,如果您在出售房屋的两年内对更昂贵的房屋进行再投资,则您实现的任何资本收益均不征税。然而,当你这次出售时,你必须减去你递延纳税的累计利润,以确定调整后的总基础。

由于税收吗?

如果您在出售之前的五年中至少有两年居住在您的主要住宅中,并且通过了其他资格考试,则法律规定您可以在出售主要住宅时享受税收减免。具体地说,如果你是单身,第一笔25万美元的资本利得不包括在税收中。如果你已婚并提交联合申报表,这个数字会翻一番,达到50万美元。如果您的配偶在出售前两年内去世,您可能有资格获得更大的豁免。

如果你把房子的一部分用于商业或出租,你通常不符合完全排除的条件。如果您在规定的两年内没有占用您的房屋,并且不符合不这样做的允许原因之一,则同样适用。然而,即使在这些情况下,您的一部分收益仍有资格获得免税,尽管确定该数字需要详细计算。

在大多数情况下,如果您的应纳税所得额低于免税额,您不必在纳税申报表上申报您的房屋销售情况,尽管您可以选择这样做。但是,销售的其他收入,如将留在家中的个人财产的销售,可能需要报告,因此您应该始终与税务顾问合作,以确保报告的金额正确。

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